Czynniki kształtujące wartość nieruchomości Czynniki fizyczne- lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, kształt, wielkość działki, wiek budynku, zużycie techniczne budynku, funkcjonalność, dojazd, technologia budynku, uzbrojenie działki itp.
Czynniki ekonomiczne - stan rozwoju gospodarczego, poziom bezrobocia, zamożność społeczeństwa, form kredytowania, oprocentowanie kredytów itp.
Czynniki prawne - plan zagospodarowania, formy władania nieruchomościami, swoboda udziału w transakcjach, system podatkowy, system opłat, ulgi podatkowe, wymogi ochrony środowiska itp.
Czynniki środowiskowe - sytuacja demograficzna regionu (wielkość rodzin, styl życia, przyzwyczajenia), moda, otoczenie nieruchomości (dostępność usług, centrów handlowych), sąsiedztwo, skażenie środowiska itp.
Czynniki przyczyniające się do odchyleń pomiędzy ceną a wartością nieruchomości Forma obrotu: transakcja prywatna, forma przetargu (ograniczony, nieograniczony, licytacja)
Interwencjonizm państwowy: preferencje fiskalne, stosowanie bonifikat Warunki transakcji: szybka sprzedaż, zbycie pomiędzy podmiotami powiązanymi
Nieracjonalne zachowania kupujących: szczególne motywacje kupującego, zachowania snobistyczne
Sztuka negocjacji Warunki stawiane transa kcjom rynkowym strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy
Rodzaje wartości nieruchomości Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne , nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość katastralną ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Stanowi ją wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
(…)
… i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę
Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe
Dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz (np. ANR, AMW)
Akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych
Umowy, orzeczenia…
… w przepisach o podatku od nieruchomości. Stanowi ją wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Regulacje dotyczące zasad wyceny
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydawane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawcy przy wycenie mają obowiązek kierować się zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych. Podstawowe pojęcia związane z wyceną
Wycena nieruchomości - postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości
Szacowanie nieruchomości - czynności związane z określaniem wartości nieruchomości
Określenie wartości…
… nieruchomości przy wycenie majątku przedsiębiorstw państwowych i spółek w procesie zmian własnościowych
Określenie wartości nieruchomości dla ustalenia kredytu hipotecznego i ustanowienia hipoteki
Źródła informacji o nieruchomościach wykorzystywane w procesie wyceny
Księgi wieczyste
Kataster nieruchomości
Ewidencja sieci uzbrojenia terenu
Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne
Plany miejscowe, studia uwarunkowań…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)