To tylko jedna z 2 stron tej notatki. Zaloguj się aby zobaczyć ten dokument.
Zobacz
całą notatkę
Podejście porównawcze, definicja, tok czynności dla każdej metody, wzory
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu
rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy
zastosowaniu tego podejścia niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na
poziom ich cen. Proces wyceny wymaga zatem wnikliwej analizy rynku tego typu nieruchomości i
porównywania sprzedanych nieruchomości z obiektem szacowania. Podejście porównawcze
najczęściej jest używane do szacowania wartości nieruchomości lokalowych, komercyjnych oraz
gruntowych przeznaczonych do zabudowy.
Do przedmiotu i zakresu wyceny winno się przedstawić analizę i charakterystykę rynku. Analiza
może obejmować określenie:
- rodzaju rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów, itp.),
- obszaru rynku (np. osiedle, miasto),
- okresu badania rynku (np. miesiąc, kwartał, rok),
- relacji pomiędzy popytem i podażą na określone nieruchomości, potencjału inwestycyjnego danego
rynku, występującego bezrobocia lub innych czynników ekonomicznych,
- stanu środowiska naturalnego,
- ograniczeń wynikających z faktu wpisania nieruchomości wycenianej do rejestru zabytków oraz
innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa.
W podejściu porównawczym stosuje się trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny
średniej i metodę analizy statystycznej rynku. Zakłada się, że wartość rynkowa wycenianej
nieruchomości znajduje się pomiędzy cenami minimalną a maksymalną, jakie odnotowano na rynku
lokalnym. Poszukuje się cech różnicujących nieruchomości, jednak tylko te które mają istotny wpływ
na ceny. Ich wpływ może być różny więc cechy rynkowe mają różne stopnie ważności.
Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o
określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami
podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób
dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi
wynikających z odmienności cech i ich wag.
Tok czynności prowadzących do określenia wartości:
- Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen
transakcyjnych. Utworzenie bazy danych i korekta cen transakcyjnych ze względu na datę wyceny;
- Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych. Określenie skal dla poszczególnych cech;
- Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych;
- Wybór do porównań co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)