To tylko jedna z 2 stron tej notatki. Zaloguj się aby zobaczyć ten dokument.
Zobacz
całą notatkę
Podejście dochodowe w wycenie: definicja, tok czynności dla każdej metody i techniki, wzory,
stopy i współczynniki kapitalizacji i dyskonta
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca
zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z
nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić
dochód. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego
lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
W podejściu dochodowym stosuje się dwa rodzaje metod wyceny:
- metoda inwestycyjna - stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na
podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
- metoda zysków - stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących
przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody inwestycyjnej.
Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach
osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo
techniki dyskontowania strumieni dochodów.
1.Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego
strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji:
V = D/R lub V = D*Wk,
gdzie: V-wartość nieruchomości, D-stały strumień dochodu rocznego, R- stopa kapitalizacji, Wkwspółczynnik kapitalizacji.
Stały strumień dochodu rocznego D może odwzorowywać efektywny dochód brutto lub dochód
operacyjny netto.
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków
wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres
zwrotu kapitału). Wk lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za
nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.
R = D/C lub Wk = C/D
gdzie: C to cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji,
standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników wpływających na wartość).
Tok czynności w technice kapitalizacji prostej dochodu netto:
- Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości;
- Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając potencjalny dochód brutto o straty
spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i poziomem
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)