To tylko jedna z 2 stron tej notatki. Zaloguj się aby zobaczyć ten dokument.
Zobacz
całą notatkę
Podejście mieszane, definicja, tok czynności dla każdej metody, wzory.
W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy innych podejść, tj.: podejścia
porównawczego, podejścia dochodowego lub podejścia kosztowego. Podejście mieszane stosuje się
przy określaniu wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy,
odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. W podejściu
mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, kosztów likwidacji lub metodę wskaźników
szacunkowych gruntów.
Metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, z tym że zamiast ilości
niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót określa się ilość
materiałów porozbiórkowych oraz ceny jednostkowe tych materiałów, a także uwzględnia się koszty
rozbiórki lub likwidacji.
Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu
pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Koszty likwidacji części
składowych gruntu ustala się przy użyciu techniki szczegółowej z uwzględnieniem kosztów
dokumentacji i nadzoru. Następnie wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów
pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
KB = ∑ni=1 (Mi*Cji) - KR gdzie Mi = Ji *Sodz *[(1-Sz)/100], KR - koszty rozbiórki.
Wartość nieruchomości V = VG + KB gdzie VG – wartość rynkowa gruntu (koszt nabycia).
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają
być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość określa się jako różnicę
wartości nieruchomości po wykonaniu tych inwestycji oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót
z uwzględnieniem zysków inwestora. Stosuje się ją wyłącznie do nieruchomości posiadających
potencjał inwestycyjny.
Ogólną formułę określającą wartość nieruchomości przedstawia wzór:
V = VN + (K - Z) gdzie VN – wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu inwestycji, K – koszt
inwestycji, Z – zysk inwestora.
Wartość rynkową tej metodzie można rozpatrywać w dwóch aspektach:
- Wartość nieruchomości gruntowej: VG = VN – (K+Z)
- Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej: VB+G = VN - (K + Z)
Zysk inwestora przyjmuje się jako procent (np. 30%) z sumy wartości nakładów, jakie należy ponieść
na zakup nieruchomości w stanie dotychczasowym i kosztów robót budowlanych Z = (0,30 * VN)/1,30.
Metodę stawki szacunkowej gruntów można stosować przy określeniu wartości nieruchomości
przeznaczonych w planach miejscowych zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub
wykorzystywanych na te cele. Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stawki szacunkowej 1
ha gruntów i ceny 1 decytony żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym.
WG = Σ Pi * Nszi * C
gdzie:
Pi - powierzchnia użytków gruntowych w poszczególnych klasach bonitacyjnych przyjmowanych z
ewidencji
(…)
… – wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu inwestycji, K – koszt
inwestycji, Z – zysk inwestora.
Wartość rynkową tej metodzie można rozpatrywać w dwóch aspektach:
- Wartość nieruchomości gruntowej: VG = VN – (K+Z)
- Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej: VB+G = VN - (K + Z)
Zysk inwestora przyjmuje się jako procent (np. 30%) z sumy wartości nakładów, jakie należy ponieść
na zakup nieruchomości…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)