Projekt ten składa się z 17 stron i porusza następujące zagadnienia: kwestie definicyjne, znaczenie segmentu kredytów hipotecznych dla gospodarki, rozmiary segmentu, program „Rodzina na swoim”, struktura przedmiotowa i podmiotowa segmentu kredytów mieszkaniowych, konkurencyjność rynku oraz stopień umiędzynarodowienia, koniunktura oraz trendy, przyszły rozwój sytuacji na rynku.
Kredyty mieszkaniowe. Analiza segmentu rynku.
1. Kwestie definicyjne
W Polsce o segmencie rynku kredytów hipotecznych można mówić od początku lat 90. XX wieku. Początkowo banki narażone były na wiele ryzyk związanych przede wszystkim z nieznajomością nowej dziedziny działalności. Stosowały zaostrzone kryteria kredytowe, co z konsekwencji prowadziło do udzielania niskich kwot kredytów w stosunku do wartości nieruchomości. W kolejnych latach konkurencja oraz zanikanie barier w rozwoju umożliwiło zliberalizowanie kryteriów kredytowych, co przełożyło się na wzrost zainteresowania tym instrumentem i w 2009 r. udział zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych w zadłużeniu ludności ogółem wynosi prawie 60%, co oznacza, że polski rynek zbliża się do struktury krajów wysoko rozwiniętych( w bogatych krajach UE zadłużenie na cele mieszkaniowe stanowi ok. 80% zadłużenie ludności ogółem). Charakterystyka kredytów hipoteczny powinna zostać rozpoczęta od zdefiniowania tego pojęcia. Wyróżniamy dwa podejścia: prawne oraz ekonomiczne. W ujęciu prawnym jest to każdy kredyt zabezpieczony hipoteką. Polskie ustawodawstwo nie wprowadza definicji legalnej tej instytucji. Definicja ekonomiczna wskazuje zaś na cel kredytowania, okres oraz sposób amortyzacji. Można wskazać iż kredyt hipoteczny wyróżnia się:
- długim okresem spłaty( do kilkudziesięciu lat),
- zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomości,
- finansuje inwestycje w nieruchomości-mieszkaniowe, oraz niemieszkaniowe- dopuszczalne jest także finansowanie ruchomości,
- uwzględnia możliwość tożsamości przedmiotu zabezpieczenia z przedmiotem kredytowania, gdyż kredytowana nieruchomość w większości przypadków stanowi jednocześnie przedmiot zabezpieczenia spłaty tego kredytu
- relatywnie niskim oprocentowaniem ze względu na niewielki stopień ryzyka kredytowego,
- możliwością zbycia wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie na rynku kapitałowym lub za pomocą długoterminowych papierów wartościowych( listów zastawnych).
Ujęcie prawne przewiduje formę zabezpieczenia, nie wskazuje na cele i strukturę tego kredytu. Biorąc pod uwagę wysoki koszt ustanowienie hipoteki, wymaga się dłuższego terminu kredytu. Dlatego też hipoteki stanowią atrakcyjne zabezpieczenie kredytów długo- i średnioterminowych, udzielnych na cele inwestycyjne. Wyróżniamy kredyty przeznaczone na inwestycje w nieruchomości oraz na inwestycje niezwiązane z nieruchomościami. O pierwszym rodzaju możemy mówić, gdy inwestor zwraca się o kredyt na zabezpieczenie nieruchomości albo zabezpieczenie na innej nieruchomości( gdy nieruchomość będąca przedmiotem inwestycji ma nieuregulowany status prawny lub obciążona jest już hipoteką). Banki mają do dyspozycji wiele rodzajów zabezpieczeń dla kredytów długoterminowych przeznaczonych na finansowanie nieruchomości. Najbardziej popularnym sposobem w Polsce jest hipoteka. Wynika to z faktu, iż daje ona możliwość ustanowienia zabezpieczenia stabilnego ( niskie ryzyko utraty przedmiotu zabezpieczenia). Definicja tej instytucji pochodzi z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi: w celu zabezpieczenia o
(…)
… ( opłaty notarialne, sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszy wyceny obciążanej nieruchomości), długim czasem oczekiwania na wpis do księgi wieczystej oraz skomplikowanymi zasadami prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Stąd hipoteka jest stosowana głównie przy zabezpieczeniach średnio- i długoterminowych, przy kredytach inwestycyjnych. Bardzo ważnym aspektem jest także jakość zabezpieczeni wierzytelności. Zabezpieczenie musi stanowi nieruchomość, której wartość w długim okresie czasu niezależnie od czynników zewnętrznych, nie będzie ulegała zmianie. Z tego punktu widzenia istoty jest sposób, w jaki dokonuje się wyceny nieruchomości. Został on uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje wycenę nieruchomości poprzez określenie wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej…
… grupa kredytów hipotecznych może być udzielana przez banki uniwersalne i hipoteczne. Prawne umocowanie do tego typu działalności nadaje bankom uniwersalnym ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r., natomiast bankom hipotecznym - Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. Główną różnicą pomiędzy kredytami udzielanymi przez banki uniwersalne i banki hipoteczne, oprócz m.in. sposobów szacowania wartości rynkowej nieruchomości, jest sposób ich refinansowania. Podczas gdy banki uniwersalne finansują udzielanie kredytów hipotecznych przyjmowanymi depozytami, banki hipoteczne w Polsce znajdują źródło refinansowania kredytów hipotecznych poprzez emisję listów zastawnych. Obecnie działają na polskim rynku cztery banki hipoteczne, a ich łączne zadłużenie w 2004 r. z tytułu wyemitowanych listów zastawnych wynosiło 230 mln euro. Banki uniwersalne pod względem liczebności stanowią zdecydowaną przewagę na rynku kredytów hipotecznych w stosunku do banków hipotecznych. Także wolumen udzielonych kredytów hipotecznych przez banki uniwersalne jest zdecydowanie wyższy od wartości udzielonych kredytów przez banki hipoteczne.
Nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, który bank oferuje…
… najkorzystniejszy kredyt mieszkaniowy. Zależy to od waluty, jaką wybiera kredytobiorca, oraz od ilości wkładu własnego. Gazeta Wyborcza stworzyła ranking banków udzielających kredyty hipoteczne biorąc pod uwagę walutę kredytu, oraz zamożność kredytobiorcy ( ranking przedstawiony poniżej).
6. Konkurencyjność rynku oraz stopień umiędzynarodowienia
Konkurencyjność rozumiana jest zazwyczaj jako długofalowa zdolność…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)