Na 2 stronach znajdziemy krótki opis, czym jest umowa przedwstępna, jaką formę powinna przybrać taka umowa, na co trzeba zwrócić uwagę podpisując ją. Znajdują się tutaj również informacje co do ważności umowy oraz roszczeniach.
Umowa przedwstępna czyli tzw. pactum de contrahendo jest instytucją mającą na celu przygotowanie zawarcia właściwej umowy między stronami. Jej treścią jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy jako umowy stanowczej (przyrzeczonej). Zobowiązanie to podejmuje jedna ze stron lub obie strony. Zawarcie takiej umowy ma o tyle sens, że z powodu pewnych przeszkód faktycznych lub prawnych niekiedy zawarcie umowy stanowczej nie zawsze w danym momencie jest możliwe. Taką przeszkodę może stanowić np. brak zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości przez cudzoziemca. 1. Wykładnia
Umowa przedwstępna ma charakter oświadczenia woli zapewniającego, że przyrzeczona umowa zostanie zawarta. O tym, czy dana umowa faktycznie stanowi umowę przedwstępną stanowi jej wykładnia. Przepisy Kodeksu Cywilnego nakazują tak tłumaczyć oświadczenie woli, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach zaś należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. 2. Forma umowy
Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje tutaj forma aktu notarialnego a nawet forma pisemna, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych form. Z uwagi jednak na to, że w wypadku przenoszenia własności nieruchomości z umowy tej wynika zobowiązanie do świadczenia o wartości przenoszącej 2000 zł, to zgodnie z art. 75 k.c. powinna być ona stwierdzona pismem. W tym miejscu pragnę zaznaczyć, że umowy przedwstępnej nie należy mylić z umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, wynikającej z art.158 k.c., co niekiedy czynią tzw. "domorośli prawnicy". 3. Różnice i podobieństwa
Zarówno umowę przedwstępną, jak i umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości zawiera się wówczas, gdy niezwłoczne dokonanie przeniesienia własności jest z powodu przeszkód faktycznych lub prawnych niemożliwe bądź niedogodne dla stron. Obie zmierzają do osiągnięcia podobnego celu -- zobowiązania do przeniesienia własności. A zatem tylko od woli stron zależy czy skorzystają z konstrukcji umowy przedwstępnej czy z konstrukcji umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Można dokonać wyboru. W zależności od rodzaju umowy różnie może się przedstawiać wymaganie zachowania określonej formy szczególnej. Otóż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). W wypadku zaś umowy przedwstępnej wymaga-nie zachowania formy szczególnej pojawia się tylko jako wymaganie ad eventum (dla osiągnięcia określonych skutków). Generalnie moc zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej i umowy zobowiązującej jest identyczna. Różnicę stanowią praktycznie jedynie terminy przedawnienia (o czym w dalszej części artykułu). Oba zobowiązania mogą być egzekwowane w trybie art. 64 k.c. w związku z art.1047 k.p.c. W obu bowiem wypadkach sąd może stwierdzić obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie sądu będzie zastępowało to oświadczenie. W praktyce biur z
(…)
… z Kodeksem Cywilnym ( art.389 i nast.) ważność umowy przedwstępnej zależy od: 1) istotnych postanowień umowy przy-rzeczonej (tzw. essentialia negotii) 2) terminu w ciągu którego ma być ona zawarta Owe istotne postanowienia umowy to np. dane dotyczące konkretnej nieruchomości, oznaczenie podmiotu czy choćby cena. Są to elementy, bez których umowa do skutku dojść by nie mogła. Jednakże jeśli zawieramy pewne…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)