KSIĘGI WIECZYSTE
Księgi wieczyste 52 (zwane dawniej także księgami hipotecznymi i grun- towymi) są instytucją prawa rzeczowego odgrywającą bardzo istotną rolę przy określaniu stanu prawnego nieruchomości, a przede wszystkim stosunków
związanych z własnością nieruchomości 53 . Stanowią one, ujmując rzecz w zna- cznym uproszczeniu, rodzaj urzędowego dokumentu (w postaci księgi), w któ- rym ujawnia się właściciela nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe i inne prawa obciążające nieruchomość, prawa przysługujące każdorazowemu właś- cicielowi nieruchomości, umowy sprzedaży i inne czynności prawne, których przedmiotem była dana nieruchomość - jednym słowem wszystko to, co składa się na prawny obraz danej nieruchomości, jej stan prawny. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy.
Każda nieruchomość - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - ma odrębną księgę wieczystą. Podział nieruchomości między kilka osób, na przykład w wyniku sprzedaży lub dziedziczenia, powoduje założenie nowych ksiąg dla odłączonych w ten sposób, nowo powstałych nieruchomości. Księga wieczysta jest w pewnym, koniecznym stopniu odzwierciedleniem stanu fak- tycznego nieruchomości, ale - jak wspomniano wyżej - przede wszystkim zawiera informacje o jej stanie prawnym: ujawnia aktualnego właściciela, ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość itd. W szczególności wpisowi podlegają hipoteki ciążące na nieruchomości, użytkowanie wieczyste, służebności ciążące na nieruchomości oraz służebności zastrzeżone na rzecz właściciela gruntu, a obciążające inną nieruchomość, użytkowanie. Niektóre z praw rzeczowych związanych z nieruchomością mogą powstać tylko przez wpis do księgi wieczystej (np. hipoteka ustanawiana w drodze umowy, użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu). Prawa ujawnione w księdze wieczystej korzystają z różnych przywilejów w porównaniu z prawami rzeczo- wymi nie wpisanymi do księgi wieczystej.
Wpisy do księgi wieczystej mają charakter deklaratywny bądź konstytuty- wny. Ustawa stworzyła tu zasadę, że wpis jest deklaratywny, co oznacza, że prawo rzeczowe powstaje i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej. W kręgu działania tej zasady pozostaje przede wszystkim prawo własności, z tego więc powodu własność sprzedanej nieruchomości przechodzi na kupującego wskutek samego zawarcia umowy sprzedaży, bez względu na to, czy nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel. Wpis jest wprawdzie obowiązkowy, ale nie konstytutywny, więc jego zaniedbanie w niczym nie tamuje przejścia własności Wpis ma charakter konstytutywny tylko w przypadkach wyraźnie wymienionych w ustawie, o kilku z nich wspomniano wyżej. Jeśli więc właściciel nieruchomości zamierza na niej ustanawić hipotekę na rzecz pożyczkodawcy dla zabezpieczenia
(…)
… wieczystej, to chociażby okazało się, że parcela należy do dalszych lub innych właścicieli, o których istnieniu kupujący nie wiedział, umowa jest ważna i powoduje przeniesienie na niego własności nieruchomości.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma ograniczony zakres, gdyż prawo przewiduje przypadki, w których interes nabywcy działającego na podstawie treści wpisu w księdze wieczystej…
… ma tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ogólnie rzecz biorąc, polega ona na tym, że prawo chroni osoby, które w zaufaniu do wpisów w księdze wieczystej - nie wiedząc o ich niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym - działając w dobrej wierze nabyły odpłatnie jakieś prawo wpisane do księgi, na przykład kupiły nierucho- mość. Według art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „treść…
… gospodarstwa rolnego następcy w ramach przepisów o zaopa- trzeniu emerytalnym rolników. Umowa nieodpłatna, zawarta przez osobę wpisaną wprawdzie do księgi wieczystej, ale w rzeczywistości nie będącą właścicielem, nie spowoduje więc, wbrew ogólnej regule, przejścia własności na nabywcę. Wreszcie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisanie ostrzeżenia. Osoba zainteresowana może żądać wpisania…
… nieruchomości, b) zawierającym prawa rzeczowe ustanowione na korzyść danej nieruchomości, na przykład służebności gruntowe przysługujące każdorazowemu właścicielowi danej nieruchomości jako nieruchomości władnącej. W dziale II wpisuje się właściciela nieruchomości Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem udziału. Dział III poświęcony jest wpisom praw rzeczowych…
… wątpienia wspomniana na wstępie funkcja ustalania stanu prawnego nieruchomości Księgi wieczyste pozwalają osiągnąć pewność i przejrzystość stosunków dotyczących własności nieruchomości a także innych praw rzeczowych, zwłaszcza użytkowania wieczystego54. W ten sposób zostaje ułatwiony obrót nieruchomościami. Księga wieczysta stwarza wiarygod- ną podstawę dla kredytu hipotecznego. Należy ogólnie zauważyć…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)