Dziworska. Notatka składa się z 11 stron.
Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji 1. Pojęcie inwestycji i cele inwestowania. Inwestycje - proces angażowania środków finansowych w różne rodzaje aktywności gospodarczej wyrażający się w:
pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu ( spółek, nieruchomości, maszyn itp.),
wytwarzanie majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym, prowadzące do przyrostu lub/i odtworzenia tego majątku w celu osiągnięcia korzyści,
zakup lub tworzenie nowych wartości majątkowych charakterze niematerialnym ( licencje, patenty, prowadzenie badań i rozwoju),
nabywanie papierów udziałowych ( np. akcji ) lub papierów wartościowych ( np. obligacje).
Cele inwestowania - wydatkowanie środków pieniężnych w celu odniesienia korzyści w późniejszym okresie. Celem jest więc czerpanie dochodów lub nadzieja na zysk.
Cele te można określić jako: odkładanie konsumpcji na przyszłość,
lub
angażowanie kapitału w celu jego pomnażania.
2. Inwestycja jako kategoria rzeczowa i finansowa. Ujęcie rzeczowe - za podstawę rozważań przyjmuje się przepływy dóbr a więc zamianę środków finansowych na dobra rzeczowe, usługi, prawa użytkowania, patenty w celu osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych dochodów lub oszczędności kosztów.
Można wyróżnić następujące strumienie nakładów inwestycyjnych ujęciu rzeczowym
nakłady na roboty budowlano - montażowe,
nakłady na zakup maszyn, urządzeń, środków transportu, narzędzi inwentarza,
pozostałe ( np. licencje, dokumentacja, wdrożenie, szkolenie załogi , reklama).
Ujęcie finansowe - podstawą jest transfer środków pieniężnych ( przepływ kapitału). Dla ich odróżnienie od inwestycji rzeczowych inwestycje te nazywa się lokatami. Jest to każde wykorzystanie kapitału w celu jego powiększenia. Inwestycje te są narzędziem alokacji zasobów finansowych. Wymuszają ocenę efektywności inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia najkorzystniejsze, tzn. przynoszące maksymalne korzyści przy możliwym do zaakceptowania poziomie ryzyka. Uwaga: gdy mówimy o przyszłości lub o wartości kapitału nierozerwalnie z tymi pojęciami wiąże się pojęcie ryzyka
3. Nieruchomość jako lokata bezpośrednia i pośrednia. Cechy nieruchomości jako lokaty: a) zalety: lokata pewna zabezpieczająca kapitał (trwała w miejscu i czasie, zabezpieczająca przed inflacja - w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna rosnąć co najmniej w takim tempie jak inflacja) ),
(…)
… stopa dochodu operacyjnego netto
Rśr = (DONśr) : ( całkowite nakłady inwestycyjne) x100%
uwaga: przy jej wyznaczaniu bierze się pod uwagę nie dochód początkowy (jednoroczny dochód z roku bazowego)lecz średnie dochody; 7.2 Kryteria dynamiczne.
Metody w tych kryteriach wykorzystują modele zdyskontowanych strumieni pieniężnych . Do najczęściej stosowanych metod należą:
Wartość bieżąca netto NPV.
Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.
Ad. 1/ Wartość bieżąca netto NPV.
Jest to różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a poniesionymi wydatkami w związku z jej realizacją;
NPV = + PV ...............wzór (a)
gdzie: PV - aktualna wartość kapitału odzyskanego po okresie „n”
CF - przepływy pieniężne po opodatkowaniu,
r - stopa dyskontowa
Z dwóch projektów inwestycyjnych lepszy jest projekt, dla którego NPV…
… i kraju,
pojawienie się nieoczekiwanej inflacji,
nadpodaż nieruchomości,
zmiany polityki gospodarczej
zmiany w podatkach.
Źródła ryzyka niesystematycznego na rynku nieruchomości:
niekorzystne zmiany w otoczeniu,
zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
bankructwo najemcy,
niemożliwość wynajęcia po wygaśnięciu umowy najmu,
szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości.
Źródła ryzyka finansowego:
zmiana stóp oprocentowania,
zwiększenie ryzyka finansowego z tytułu włączenie do finansowania kapitału obcego (ryzyko walutowe),
niemożliwość spłaty kredytu z powodu małej dochodowości.
6. Inwestorzy na rynku nieruchomości.
Inwestorzy instytucjonalni - cechami łączącymi ta grupę inwestorów są: inwestowanie pieniędzy im powierzonych,
posiadanie osobowości prawnej z określonym w statucie…
… - zwrot,
- horyzont czasowy.
Rynkowe uwarunkowania decyzji inwestycyjnych:
- ogólna koniunktura gospodarcza,
- dostępność kapitałów ( przede wszystkim oprocentowanie kredytów),
- inflacja,
- interwencjonizm państwowy.
Uwarunkowania prawne:
- uwarunkowania wynikające z prawa miejscowego (plany zagospodarowania przestrzennego),
- system podatkowy i kierunki jego zmian,
- uregulowany system własnościowy…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)