To tylko jedna z 18 stron tej notatki. Zaloguj się aby zobaczyć ten dokument.
Zobacz
całą notatkę
Finansowanie Rynku Nieruchomości Literatura: Ewa Kucharska-Stasiak
Marek Bryx
Leszek Kałkowski
Krzysztof Jajuga
Henryk Gawron
Krystyna Dziwowska
Zaliczenie: Pisemne - część pytań otwartych, cześć zamkniętych.
02.10.2012 Rodzaje nieruchomości Nieruchomość gruntowa: Dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu własności oraz
Części składowych gruntu, tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń.
Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej wymaga wyodrębnienia zarówno :
Fizycznego poprzez wyznaczenie powierzchni ziemi granicami zewnętrznymi
Prawnego poprzez określenie podmiotu własności.
Wyjątki od w.w. zasady (nieruchomość budynkowa i lokalowa)
Ustawodawca dopuszcza jednak wyjątki od w.w. zasady, pod warunkiem wydania przepisu szczegółowego.
Są to dla: Budynków i budowli przepisy KC, które ustanawiają instytucję użytkowania wieczystego Części budynków przepisy ustawy i własności lokali, które pozwalają uczynić lokal przedmiotem odrębnej własności.
Nieruchomość budynkowa Dotyczy budynków, które zostały wzniesione na gruncie:
Objętym wieczystym użytkowaniem lub
Należącym do skarbu Państwa lub gminy
Przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność
Nieruchomość lokalowa To samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu
Który stanowi odrębną własność
Potwierdzoną podpisanym aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej.
Prawo własności Właściciel nieruchomości ma prawo do (tzw. Triada praw):
Posiadania rzeczy, dysponowania nią, czyli objęcia rzeczy w swoje władanie
Rozporządzania rzeczą czyli decydowania o losach rzeczy
Korzystania z rzeczy czyli czynienia z niej użytku i czerpania korzyści, tzn. może np. pdsunąć inne osoby od korzystania z rzeczy, pobierać pożytki i dochody z rzeczy. Pożytki a dochody Pożytki to naturalne dobra tj. płody i inne rzeczy składowe dające się odłączyć zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (np. płody rolne, drewno z lasu)
Dochody to pieniężne wynagrodzenie, które przysługuje właścicielowi za oddanie korzyści wynikających z prawa własności innej osobie np. czynsz lokal użytkowy.
Prawo własności właściciela ograniczają:
Ustawy
Zasady współżycia społecznego
(…)
… jednostkowego kredytu wynikająca z wartości nieruchomości
Relatywna „sztywność” popytu, tzn. popyt na nieruchomość nie może być przekształcony w popyt na inne dobro.
Pierwotny rynek kredytów hipotecznych jest złożony głównie z:
Banków uniwersalnych i hipotecznych - tylko banki hipoteczne mogą poprawiać swoją płynność finansową poprzez emisję papierów wartościowych opartych o wierzytelności zabezpieczone hipoteczne; banki uniwersalne mogą to zrobić natychmiast sprzedając portfel do banków hipotecznych.
Towarzystw ubezpieczeniowych
Rzeczoznawców
Sądów
Notariuszy, itp.
Realia banków hipotecznych i uniwersalnych w Polsce
Zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych na rynku polskim pojawiły się banki hipoteczne:
BRE Bank hipoteczny (klient instytucjonalny)
Pekao Bank Hipoteczny S.A. od 31 lipca 2008 r.
Istota problemu banków hipotecznych w Polsce:
Brak możliwości udzielania kredytów na pełną wartość mieszkania, podczas, gdy banki uniwersalne udzielały ich nawet do wysokości 120-130% wartości mieszkania, co starcza także na pokrycie kosztów sądowych, notarialnych itp.
Niemożność kredytowania zakupu mieszkania spółdzielczego
Konieczność stosowania tzw. Konserwatywnej zasady wyceny…
…, klasyfikowane dla celów bilansowych jako majątek obrotowy.
Ekskluzywność (związane z wiązką praw do nieruchomości)
Własne
W użytkowaniu wieczystym
Najmowane ect.
Kryterium podmiotowe z p.w. właściciela nieruchomości:
Publiczne (państwowe i samorządowe)
Prywatne (osób fizycznych i prawnych)
Wspólne (spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych, ect.)
Kryterium przedmiotowe zw. Z przeznaczeniem (funkcją) nieruchomości…
… się:
- określoną np. 50% lub 100% wagę ryzyka (Loan-to-Value LTV=50%) dla należności zabezpieczonej hipoteką ustanowioną na nieruchomości
- stosowanie zasady konserwatywnej wyceny
Na poziom ryzyka ma wpływ presja czasu występująca zwłaszcza w tzw. wymuszonej krótkiej sprzedaży, a więc wówczas, gdy nie ma czasu na ekspozycję (N) na rynku, co w konsekwencji rodzi ryzyko niezrealizowania sprzedaży na poziomie…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)