ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
- WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE
Dr Radosław Cyran
PODSTAWOWE INFORMACJE O WSPÓLNOTACH
MIESZKANIOWYCH
Możliwość tworzenia wspólnot mieszkaniowych pojawiła się wraz z prowadzeniem regulacji
dotyczących
ustanawiania
odrębnej
własności
lokali
mieszkalnych
oraz
lokali
o innym przeznaczeniu (ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali). Na mocy tej ustawy
„ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę
mieszkaniową”.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą przeniesienia własności pierwszego
wyodrębnionego
lokalu,
w
budynku
wielolokalowym
na
inną
osobę,
czyli
w momencie zaistnienia dwóch właścicieli nieruchomości lokalowych w budynku/budynkach
znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej.
Zgodnie z ustawą o własności lokali odrębną własność samodzielnego lokalu można ustanowić
w drodze:
1) umowy
2) orzeczenia sądu znoszące współwłasność
3) jednostronnej czynność prawna właściciela Właściciel oświadcza przed notariuszem, że
właściciel wyodrębnia własność lokali ale nie przenosi jej w tym momencie na inną osobę,
pozostawiając wyodrębnioną własność sobie.
4) umowy developerskiej –polega na wyodrębnieniu lokali w domu nie wybudowanym.
Zawierana jest wówczas umowa obligacyjna, nienazwana, w której właściciel gruntu (budynku
jeszcze nie ma) zobowiązuje się do wyodrębnienia i przeniesienia własności lokali z chwilą,
gdy na gruncie wybuduje budynek, na rzecz osób, z którymi taką umowę zawiera.
Zamieszczone w umowie zobowiązania podlegają ujawnieniu w kw w dziale III. Bez wpisu do
kw umowa developerska jest nieważna i wówczas przyszły właściciel nie ma prawa domagać
się wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności, co jest treścią umowy.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga, pod rygorem nieważności, formy aktu
notarialnego. Dodatkową przesłanką powstania tej własności jest dokonanie wpisu
w założonej dla tego lokalu księdze wieczystej. Należy zauważyć, że tylko trzy z wyżej wymienionych
form dotyczą wyodrębnienia własności lokalu połączonego z jednoczesną zmianą właściciela tego
lokalu. Właściciel nieruchomości, ustanawiający własność lokalu dla siebie, w drodze jednostronnej
czynności prawnej, nie tworzy wspólnoty mieszkaniowej.
Ponieważ odrębna własność lokalu może być ustanowiona zarówno na rzecz osób fizycznych
jak i osób prawnych wspólnotę mieszkaniową w praktyce mogą tworzyć, np. podmioty publiczne, tj.
gmina, przedsiębiorstwo państwowe oraz osoby fizyczne, które nabyły lokale mieszkalne od gminy czy
przedsiębiorstwa w ramach procesów prywatyzacyjnych zasobów publicznych; tylko osoby fizyczne,
które wykupiły wszystkie lokale w danym budynku, który stanowił pierwotnie własność podmiotu
publicznego lub podmiotu prywatnego np. dewelopera. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych
samo wyodrębnienie własności lokali dla przynajmniej dwóch właścicieli nie skutkuje powstawaniem
wspólnoty mieszkaniowej. W świetle obowiązującej
(…)
…
WSPÓLNOTAMI MIESZKANIOWYMI
1. Regulowanie stanów prawnych nieruchomości zabudowanych wydzielonych po
obrysie budynku
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, działka
budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi
publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i
racjonalne
korzystanie…
…
wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem
przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na
rzecz wspólnoty mieszkaniowej”.
Udzielenie zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd…
… mają obowiązek ewidencjonować sprzedaż
najpóźniej do dnia wystąpienia kolejnej sprzedaży
o Wspólnoty niekorzystające ze zwolnienia podmiotowego prowadzą pełne ewidencje
sprzedaży (sprzedaż netto, stawka podatkowa, podatek należny, sprzedaż brutto) i
zakupów (zakupy netto, podatek naliczony, zakupy brutto)
Rejestracja i sprawozdawczości w ZUS
o Gdy wspólnota zatrudnia pracowników na umowę o pracę lub umowę…
... zobacz całą notatkę
Komentarze użytkowników (0)